¿Arrendamientos más flexibles u oportunidad para la banca?
Se ha publicado el anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas cuya finalidad es reformar la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y la regulación de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), una fórmula de inversión inmobiliaria a través de sociedades cotizadas que tienen como objeto social exclusivo la adquisición, tenencia y promoción de inmuebles urbanos y cuya fiscalidad es absolutamente ventajosatanto para la sociedad en sí misma como para sus accionistas, más aún si se trata de personas físicas. Fórmula que se ha utilizado en muchísimos países y que se implanta en España increiblemente en plena crisis finaciero-inmobiliaria.
La medida, en cuanto a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos hará lo siguiente:
- Reducir los plazos obligatorios para el propietario de duración del contrato, de 5 a 3 años, y la prórroga tácita de 3 a 1 año. Es decir, que se pasa de una duración que va desde un máximo de 8 años a una nueva situación de hasta 4 años.
- También se permite al inquilino cesar en el contrato con un preaviso de un mes.
- El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) sin necesidad de que se haya pactado en el contrato y con un preaviso de 2 meses. Hasta la fecha sólo se podía hacer si se reflejaba en el contrato.
- Se indica que se reduce el plazo de enervación de la acción de desahucio a 10 días, durante los cuales el inquilino podrá pagar para evitar su desahucio. Esto sin embargo ya venía haciéndose así desde la última reforma de la LAU.
A estas medidas se suman otras de carácter fiscal. La realidad es más tozuda de lo que se entiende por el legislador. Las medidas que resultarían más adecuadas en mi opinión pasarían por:
- Reducción del coste del arrendamiento a través de una mayor oferta de viviendas en alquiler que hicieran que el precio a pagar se redujera. Esto parece ser el objetivo de la reforma de las SOCIMI a la que luego haré referencia.
- Establecimientos de garantías para el propietario, en dos puntos a considerar: el impago de rentas y el mantenimiento de la vivienda. El Estado tiene aquí varias fórmulas a considerar como son el establecimiento de avales públicos, de registros de inquilinos morosos y mejoras del proceso de ejecución judicial – más del 90% de los procedimientos de desahucio acaban en sentencias que condenan al inquilino al desahucio y cuya ejecución cuesta mucho que se cumpla en plazos razonables-. En cuanto al segundo punto bastaría con el establecimiento de seguros de daños.
La segunda gran reforma es la de las SOCIMI, que se flexibilizan en cuanto a sus requisitos. La idea del legislador parece clara: dado que las entidades financieras van a ser de hecho las grandes inmobiliarias de este país, se le van a dar facilidades para que reviertan al mercado dichas viviendas en forma de alquiler o a través de ventas y arrendamientos pero con beneficios fiscales.
Más aún tras ver el informe sobre la Reforma Financiera que ha publicado días antes del reciente Real Decreto-ley18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, que obliga en sus artículo 3 y siguientes a la creación de sociedades para la gestión de activos inmobiliarios a los que deberán traspasar aquellos otros activos adjudicados o recibidos en pago de deudas con posterioridad 31 de diciembre de 2011 y de los que deberán deshacerse a un ritmo del 5 % anual debiendo ser el adquirente un tercero ajeno a la entidad financiera y a sus sociedades de grupo .
Evidentemente, las entidades de crédito colocarán dichas viviendas en el mercado… en grandes paquetes a través de estas sociedades SOCIMI y a los llamados fondos buitre, que las adquieren por un precio muy bajo, y no directamente a los particulares.
Se reduce el requisito de capital mínimo de las mismas a 5 millones de euros y ya no se exigirá que tengan tres inmuebles como mínimo, por lo que cabe que los inmuebles de algunas medianas inmobiliarias pueden pasar a convertirse en objetivo de pequeñas SOCIMI.
Y además, durante el año 2012 se va a incentivar el traspaso de estos activos inmobiliarios a estas sociedades con una exención del 50% de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos.
A partir de este año, si los planes del gobierno salen bien, tendremos del lado de la oferta una fuerte competencia de estas SOCIMI y de las entidades de gestión inmobiliaria asociadas a los bancos intervenidos, que puede empujar el precio del alquiler a la baja.
Ahora habría que acompañarlo de medidas como las que he indicado del tipo de avales y seguros públicos, y registros públicos de inquilinos morosos… y esperar que los gestores bancarios no pretendan ganar dinero a espuertas de una situación como la que se les presenta y permitan que el mercado inmobiliario se racionalice, en beneficio de todos.
