Circula por internet en foros e interminables cadenas de mensajes una propuesta de movimientos antiglobalización pretendiendo solucionar el problema de los desahucios causados por las ejecuciones hipotecarias a instancia de los bancos.

La propuesta que realizan se dirige en dos direcciones: la dación en pago y el arrendamiento fraudulento a terceros. La primera como tal no va a ser aceptada por los bancos salvo en supuestos de hipotecados que retornan a sus paises de origen. L segunda alternativa es un cruce de arrendamientos entre propietarios que están siendo – o prevén serlo- ejecutados, de forma que frente al banco puedan haer valer un arrendamiento en condiciones muy beneficiosas.

Al margen de la responsabilidad de índole penal del 257 y del 251.3 del Código Penal, la propia Ley de Enjuiciamiento Civil ya deja sin sentido esa propuesta a través de los artículos 661 y 675 que van a permitir a la entidad financiera anular el supuesto contrato en fraude.

Además supone la pérdida de la ventaja para el deudor que es que la adjudición por el banco ejecutante lo sea por un 70% y no un 60% del valor hipotecario, al dejar de ser una vivienda habitual. Dicho de otro modo, quien se plantee seguir esta fórmula va a verse perjudicado por su propia actuación.

¿Quiero decir con esto que no hay solución? No. Entiendo que hay soluciones pero que implican un planteamiento ganar/ganar.

En primer lugar, a través de la excepción marciana a la prohibición del pacto comisorio. La dación en pago – tecnicamente conocida como pacto comisorio- está prohibida. La justificación es que podemos dar un prestamo hipotecario a alguien que sabemos que está necesitado y no va a poder devolverlo… con la finalidad de que pasado un tiempo nos quedemos su vivienda en pago de la deuda. Si la vivienda sube, y la mayor parte del tiempo lo ha hecho, salvo en las crisis, podemos ganar dinero a costa del necesitado. De ahí su prohibición. La solución la planteó Marciano, un jurista romano, y es la siguiente: en el momento en que se ejecuta la vivienda, se tasa; Si cubre el préstamo se admite la dación en pago. Si no lo cubre, el hipotecado seguirá debiendo la diferencia. Si lo supera, el prestamista puede quedarse la vivienda pagando al prestatario deudor la diferencia. Sistema muy justo pero que no se instauró con el vigente código civil porque a finales del siglo XIX tenían muy claro que el precio de la vivienda nunca baja…

Otra ventaja de esta excepción marciana a la prohibición del pacto comisorio es que se trata de una norma adjetiva, es decir, de procedimiento, por lo que sería de aplicación a todas las ejecuciones hipotecarias, incluidas las anteriores a la entrada en vigor de la misma, y aún cuando se hubiera fijado un precio de tasación a efectos de ejecución, que sería ineficaz.

En segundo lugar pero sólo de cara a nuevas hipotecas, la posibilidad de que el prestatario, en su calidad de consumidor, pueda optar por el artículo 140 de la Ley Hipotecaria frente al artículo 105 de la Ley Hipotecaria. El primer caso supone que sólo responde de la deuda hasta el valor del bien que la respalda, y el segundo es una mera remisión al 1911 del Código Civil y la responsabilidad ilimitada con todos los bienes presente y futuros del deudor. Evidentemente, la entidad financiera al asumir mayores riesgos ofrecerá unas condiciones diferentes en un caso y otro, más caro el dinero en el supuesto de responsabilidad limitada, pero debe garantizarse que hay una opción real de elegir.

En tercer lugar el fresh start para el consumidor sobreendeudado. En un proceso concursal de persona física se produce una pérdida de todos sus bienes y una condonación simultánea de todas las deudas. A partir de ahí puede empezar de cero. Evidentemente el banco no va a perder gran cosa desde el momento en que se queda con su vivienda. Otros acreedores pueden perder otras cantidades pero no suele afectar a la solvencia del acreedor. ¿un tanto injusto? Es derecho concursal siempre es injusto.

No se acaban aquí las posibilidades. Reconociéndose la situación de crisis en numerosas normas, puede con carácter transitorio y durante el periodo de crisis imponerse a las entidades financieras la obligación de ofrecer un comodato, o prestamo de uso de la vivienda, gratuito al hipotecado deudor ya ejecutado, por un periodo no superior a dos años y sujeto a condición resolutoria expresa que no es otra que si el banco encuentra un comprador el deudor comodatario debe abandonar inmediatamente la vivienda. El objetivo de esta causa es ayudar al deudor a rehacer su futuro, facilitarle el pago de la deuda al banco y conseguir que se ahorre en mantenimiento del parque de viviendas ejecutadas.

Y con imaginación y sin miedo hay más posibilidades…