La situación de crisis en la que nos vemos inmersos está dando lugar a la utilización de figuras jurídicas hasta ahora poco usuales, como el arrendamiento con opción de compra.

Se trata de un contrato que aúna de forma inseparable dos figuras jurídicas: el arrendamiento y la opción de compra, el primero no sólo definido sino además regulado en el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el segundo sin definición legal y no más referencia en los textos que en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario cuando autoriza su inscripción en el Registro de la Propiedad en determinados supuestos.

Esta figura del arrendamiento con opción de compra no es sino la facultad que el propietario de un inmueble, que además es arrendador, otorga a su inquilino para que éste pueda unilateralmente acceder a la propiedad del inmueble a cambio de un precio ya determinado en la propia opción, es decir inicialmente, y durante un plazo que podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero no más allá.

Si el contrato de opción de compra se estableciera fuera del marco del contrato de arrendamiento, su plazo de duración no podría ser superior a 4 años si desea acceder al Registro de la Propiedad, si bien, contaría con la ventaja de no verse afectado por las vicisitudes del contrato arrendaticio.

El optante puede hacer suyo el inmueble en cualquier momento antes del vencimiento del plazo sin necesidad de la aquiescencia del propietario, quien ya la ha otorgado al constituir la propia opción.

Esta concesión de la opción de compra puede estar sujeta a diversas alternativas:

- Pago de un precio por la propia opción, aunque no necesariamente debe abonarse cantidad alguna, y dicha opción puede concederse gratuitamente por motivos comerciales.

- Transmisibilidad de la opción, en el sentido de que el optante, salvo prohibición expresa de la propiedad, puede transmitir dicha opción a un tercero.

- En relación con el primer punto, posibilidad de imputar la cantidad pagada por la opción al precio final.

- Posibilidad de imputar todo o parte de las rentas abonadas al precio pendiente de pago. En el caso de escalados progresivos sobre las cantidades entregadas como rentas si se vincula a las diversas anualidades, se puede “animar” al inquilino a la compra por el riesgo de “pérdida” de las cantidades entregadas.

- Puede inscribirse en el Registro de la Propiedad pero en tal caso, además del precio a pagar y del plazo se necesita el acuerdo expreso de la propiedad y del optante.

Entre las ventajas que tiene el inquilino optante se encuentran las siguientes:

• Como he indicado, se trata de un derecho que puede tener acceso al Registro de la Propiedad, por lo que sobre la propia opción de compra, el inquilino optante puede establecer una pignoración como garantía de terceras obligaciones.

• Otra ventaja para el optante es que habrá de recibir el inmueble en la situación jurídica y material en que se hallaba a la hora de contratar; y podrá, por tanto, desconocer las cargas que lleguen con posterioridad al Registro de la Propiedad.

• Al estar determinado desde el inicio el precio de compra, no está sujeto a futuras alzas del mercado, por lo que en ese hipotético futuro podría tanto adquirir al precio pactado como transmitirlo a un tercero por un precio. En caso de caída del precio de mercado no está obligado a adquirir.

Ahora bien, la opción de compra no es un contrato que no tenga riesgos para el arrendatario, dado que al estar íntimamente vinculado al inquilinato, en caso de resolución del contrato de arrendamiento, incluso de forma anticipada a su vencimiento, el contrato de opción de compra queda resuelto.

Otra cuestión a considerar son los costes fiscales, notariales y registrales de la inscripción en el Registro de la Propiedad, que pueden ser negociados entre las partes.

La figura jurídica está suficientemente explicada por la doctrina, si bien bastantes intermediarios inmobiliarios no profesionales desconocen la figura con concrección, por lo que debemos divulgar la diferencia entre vincular al inquilinato la opción o mantenerla separada, por las distintas consecuencias que tiene tomar un camino o el contrario.