Duración contratos de arerndamiento sujetos a prorroga legal forzosa
Los contratos de arrendamiento imaginariamente se podrían dividir en tres grandes grupos, en función de la regulación a la que están sometidos. Un primer grupo sería los contratos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; otro grupo sería el de los sometidos a la misma ley pero con la modificación introducida por el Decreto Boyer; y un tercer grupo sería el de los contratos sujetos a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.
En el tercer grupo no existe indefinición sobre la duración del contrato, que está determinada por el plazo fijado en el contrato. Pero en los contratos sometidos a la Ley de 1964 la indefinición del plazo era la norma, dado que pueden estar sujetos a la llamada prórroga legal forzosa, por la que el inquilino o arrendatario impone una prorroga del contrato. Los contratos sometidos al decreto Boyer en ocasiones también están sujetos a la misma indefinición si por desconocimiento no se pactó el fin de dicha prórroga.
Sobre la duración de esta prórroga legal forzosa se venía creando una jurisprudencia pacífica que entendía que al encontrarnos en un supuesto en que el propietario mantiene la nuda propiedad y el inquilino el disfrute del bien, se podría asimilar la misma a un contrato de usufructo, limtándose así el plazo de prórroga a 30 años.
Esta línea jurisprudencial estaba ganando pacíficamente su batalla interpretativa hasta que el Tribunal Supremo en sentencia nº 611/2013, de la Sala 1ª, de lo Civil, de fecha 16 de Octubre de 2013, ha tirado por tierra esta interpretación:
TERCERO
- Esta Sala ha abordado la cuestión ahora suscitada, entre otras, en sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo, Recurso de Casación núm. 289/2010 , afirmando que «Es doctrina de esta Sala que: ” [..] el alcance que debe darse a la expresión “tiempo indefinido” consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato ( STS 22 de noviembre de 2010 . RC 393/2006)» ; a lo que añade que dicha expresión (“tiempo indefinido”) es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento y es por ello que no equivale al pacto de prórroga forzosa «salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario…..».En este caso ha de considerarse que la sentencia impugnada no ha seguido adecuadamente dicha doctrina pues no es preciso acudir al conjunto de las cláusulas del contrato, sino que basta la consideración de la cláusula de duración, para concluir que la voluntad de las partes expresada en el contrato era la de someterse al régimen de la prórroga forzosa de la LAU 1964, como permitía el RDL 2/1985, pues se dice que la duración es indefinida por ser el arrendamiento prorrogable en la forma prevista en la vigente LAU (que era entonces la de 1964), o en las futuras . El artículo 9 del RDL 2/1985 , que supuso una importante innovación en el régimen arrendaticio urbano, se limitó a suprimir el carácter forzoso de la prórroga sin impedir que fueran las propias partes las que acordaran someterse a dicho régimen previsto en el artículo 57 de la LAU 1964 , que resultaba de uso facultativo para el arrendatario y que únicamente cesaba por las causas específicamente previstas por la ley.En el caso presente la propia literalidad del contrato pone de manifiesto que las partes se sometieron voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa previsto en la LAU 1964, y dicho contrato ha de seguir rigiéndose por dicha normativa de conformidad con lo dispuesto por la Disposición Transitoria Primera.2 de la LAU 1994 .
Así que para los contratos sometidos al decreto Boyer volvemos al criterio de prorroga legal forzosa, sin límite hasta el término del contrato por otras causas.