Teoría de juegos y división de la cosa común
La división de la cosa común es un procedimiento judicial que afecta a los copropietarios de un inmueble. Nadie está obligado a permanecer en la copropiedad indivisa del mismo, por lo que cualquiera de ellos puede solicitar la división judicial del inmueble.
Si la división del inmueble es físicamente imposible sin desmerecer el valor del mismo se procede a la subasta judicial y consiguiente pago a los copropietarios.
La postura del copropietario que se encuentra en minoría es la de forzar una puja alta a los demás copropietarios, en espera de obtener un precio superior al de su valor teórico, y la de los mayoritarios es intentar adjudicárselo por un precio inferior a su valor teórico.
¿Qué opción le queda al minoritario para seguir controlando la inminente subasta? Nos lo insinúa la Sentencia nº 258/2008 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Abril de 2008
La división de la cosa común afecta a los copropietarios, como dice el artículo 400 del Código Civil (ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad) y no alcanza a quien no lo sea, como puede ser el titular de un derecho real, como dispone el artículo 405 (la división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos…reales que le pertenecieran….). En definitiva, la división de la cosa común afecta a los comuneros, no a los terceros y la titular de un derecho de usufructo no forma parte de la comunidad y es ajena a la división; en la actio communi dividundo carece de legitimación pasiva. En consecuencia, débese estimar su recurso de casación y asumiendo la instancia (art. 1715.1.3º LEC ) desestimar la demanda en lo referente a ella.
Pueden encontrarse los copropietarios mayoritarios con una subasta en que se adjudiquen la nuda propiedad y el minoritario mantenga el usufructo. Con lo que no se habrán quitado de encima al mismo sin negociar una salida.