Breve análisis de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos
La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos a través de la Ley 4/2013, de 4 de junio,de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas ha introducido una serie de novedades de las que destacaría las siguientes:
- Se reducen los plazos de arrendamiento de 5 a 3 años, y el de la prórroga tácita de 3 a 1 año, como ya adelanté en esta entrada: Sobre la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos
- Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, si bien, este punto debe esperar a ser desarrollado reglamentariamente. El funcionamiento del mismo es el que muchos veníamos reclamando hace tiempo, como por ejemplo en esta entrada: Desahucio express y registros de morosos. Va a poder distinguirse al moroso profesional de aquel que ha incumplido por necesidad y a quien se le va a forzar a cumplir con su anterior arrendador si quiere aparecer inmaculado.
- Lo que más revuelo va a levantar va a ser la medida referida a la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento, que adelanté en la entrada: Como afectará al inquilino la venta de la casa que ocupa. Es una carga que se va a imponer al inquilino a cambio de que éste pueda defender la existencia del contrato frente a un futuro comprador de la vivienda. Este comprador deberá respetar la existencia del contrato si se encuentra inscrito. ¿A quien beneficia esta medida? Al colectivo de Registradores de la Propiedad, que van a poder obtener nuevos ingresos. No hay que olvidar que el Presidente del Gobierno es un registrador en excedencia, al igual que varios miembros de su familia. ¿Ventajas para el inquilino? Pocas ya que no va a impedir que el propietario pueda desalojarle por necesidad de la vivienda (con más facilidad que hasta la fecha) y porque hasta la promulgación de la reforma siempre podía defender la exitencia del contrato de arrendamiento a través de otras pruebas sin necesidad de inscripción registral, que sólo era potestativa (y casi nunca se hacía, salvo que el contrato estuviera vinculado a una opción de compra).
Una forma de fomentar el alquiler que el Gobierno ha olvidado y que podía haber conocido a través del derecho comparado con nuestros países vecinos es el seguro de impago, de carácter público, que funciona por ejemplo en Francia. El propietario exige un seguro de impago y si el inquilino no consigue uno puede acudir al Estado quien se lo proporciona ( un sistema similar al del Consorcio de Compensación de Seguros para vehículos en España). Una medida de este tipo anima a las partes a contratar.
Ahora nos queda ver cómo evoluciona el mercado de alquiler y si satisface el acceso a la vivienda en condiciones.