La banca prepara las SOCIMIs para hacerse con el mercado de alquiler de viviendas
En una anterior entrada del 14 de Mayo de 2012 (¿Arrendamientosmás flexibles u oportunidad para la banca?) hacía algunas reflexiones como las siguientes en relación a la relación que hay entre la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y a las reformas financieras en que se obligaba a las entidades financieras a crear sociedades de gestión de activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en dación en pago:
Más aún tras ver el informe sobre la Reforma Financiera que ha publicado días antes del reciente Real Decreto-ley18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, que obliga en sus artículo 3 y siguientes a la creación de sociedades para la gestión de activos inmobiliarios a los que deberán traspasar aquellos otros activos adjudicados o recibidos en pago de deudas con posterioridad 31 de diciembre de 2011 y de los que deberán deshacerse a un ritmo del 5 % anual debiendo ser el adquirente un tercero ajeno a la entidad financiera y a sus sociedades de grupo .
Evidentemente, las entidades de crédito colocarán dichas viviendas en el mercado… en grandes paquetes a través de estas sociedades SOCIMI y a los llamados fondos buitre, que las adquieren por un precio muy bajo, y no directamente a los particulares.
Se reduce el requisito de capital mínimo de las mismas a 5 millones de euros y ya no se exigirá que tengan tres inmuebles como mínimo, por lo que cabe que los inmuebles de algunas medianas inmobiliarias pueden pasar a convertirse en objetivo de pequeñas SOCIMI.
Y además, durante el año 2012 se va a incentivar el traspaso de estos activos inmobiliarios a estas sociedades con una exención del 50% de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos.
A partir de este año, si los planes del gobierno salen bien, tendremos del lado de la oferta una fuerte competencia de estas SOCIMI y de las entidades de gestión inmobiliaria asociadas a los bancos intervenidos, que puede empujar el precio del alquiler a la baja.
Esto unido a la creación del llamado banco malo, el SAREB, configura una situación del mercado del alquiler de vivienda en manos de bancos e sus inmobiliarias. Y por supuesto, la reforma de la ley de arrendamientos va a ir dirigida a defender los intereses de estos bancos e inmobiliarias.
Así lo denuncia también el Colegio de Abogados de Barcelonaque indica en una nota publicada en su web que
La finalidad fundamental de la ley es la de crear una nueva regulación de la fiscalidad de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) y adecuar el régimen jurídico general de la Ley de arrendamientos urbanos a los intereses del producto inmobiliario que esas entidades desean ofrecer en el mercado
Por lo que propone
- La de prever que las normas que contiene el proyecto de ley referidas a los arrendamientos urbanos de vivienda sólo sean aplicables en el caso de que el arrendador sea una SOCIMI, siendo de derecho dispositivo en el caso de otros arrendadores. El proyecto de ley plantea como finalidad la de favorecer la entrada en el mercado del alquiler de viviendas de determinado tipo (las que sean titularidad de las SOCIMI), finalidad razonable y deseable. Sin embargo, ello no ha de servir para distorsionar el régimen jurídico aplicable a todo el resto de viviendas que se ofrezcan en alquiler en el mercado, porque supone tratar de igual manera a tipologías de arrendadores (y hasta de arrendatarios) diferentes, de forma que no se puede tratar de igual forma a arrendadores diferentes, so pena de perjudicar a unos en beneficio de otros. La propuesta del proyecto de ley relativa a la duración de los contratos, la prórroga de los mismos, así como la de algunas condiciones económicas o cantidades repercutibles y actualizables están exclusivamente pensadas para un tipo de viviendas que son las que ha de favorecer que se pongan en el mercado por parte de las SOCIMI y, en consecuencia nada hay que oponer a que ellas lo hagan, pero ello no puede perjudicar el mercado ya existente ni el que configuran otro tipo de arrendadores y de viviendas.
La duda que tengo es si fui un ingenuo en esa entrada cuando afirmaba que la entrada de numerosas viviendas en el mercado de alquiler empujaría los precios a la baja. Sospecho que la concentración de una parte de dicho mercado en pocas manos puede llevar a pactos de colusión en perjuicio de los inquilinos.